精装房验收
来源：江苏省佳美建筑装饰工程有限公司 发布时间：2022/1/30 10:01:36 浏览量：607次
定义
精装房验收，是业主根据与开发商的购房合同，以及购房合同中关于精装修部分的附加协议或条款，在合同约定期限内，办理收房相关手续，并由开发商陪同对其交付住宅项目的全部装修所有项目，包括全部施工项目、设备或家具安装及所使用主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商等，依照合同约定进行全面现场验收。
项目细节
精装房验收的整体交付流程，与毛坯房相同，具体可以分为审核查验开发商相关资料、对房屋进行质量验收、交费签字等主要内容。但因精装修住宅的特殊性，对房屋质量验收部分是精装房验收的重点。
目前随着精装房交付流程的逐步完善，也有开发商会在项目正式交付前，提前安排业主验收，此步骤也称“预验收”，但无论是否安排过提前验收，业主购房的全部验房交付过程中，都应按照国家对房产交易市场的相关规定进行验收交付。验收主要内容包括：
一、核实查验开发商出具的相关资料手续等
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标志，是发展商交楼的必要前提。业主可以确认下以上证件是否齐全，可以直接作为房屋质量验收标准，来判断是否验收达标。
三书包括：《建设工程质量认定证书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；一证包括：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表包括：《建筑工程竣工备案表》。
《建设工程质量认定证书》：是建设工程质量安全监督检查站（质监站）经验收合格后颁发的。质监站是政府专门负责建设工程质量把关的部门，比较内行与权威，因而它颁发的质量认定书对楼宇的质量鉴定是比较准确的。按照国家规定，建设工程质量分两个等级，即“优良”和“合格”。不合格不发《质量认定书》。
《住宅质量保证书》：是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，开发商应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据《住宅质量保证书》开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
《住宅使用说明书》：文件中应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项；房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。内容包括：
1．房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2．正常使用情况下各部位、部件保修内容：屋面防水、墙、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂。门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞、供冷系统和设备、卫生洁具、灯具、电器开关。
3．用户报修的单位、答复和处理的时限。
4．住宅保修期应从开发商办理交工验收手续后的住宅交付用户使用之日起计算，相关项目的保修期限，国家也有相关规定（最低期限）。
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》：一般是城乡建设委员会房地产开发管理处颁发，是对项目竣工验收的证明，是交房的必要条件。
《建筑工程竣工备案表》：是开发商按照合约约定达到房屋交付的前提条件，无论开发商实际的房屋质量及配套设施做得多好，如果开发商没有获得此表，就说明房屋根本不具备法律规定的交房标准，业主有权拒绝收房。
另外，开发商还应出具《实测面积测绘报告》，根据专业测量单位对每一套房屋面积进行测量、核定，所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。根据《实测面积测绘报告》与购房协议的销售面积对比，如实测面积小于销售面积，开发商需退回相应房款；如实测面积大于销售面积，业主需补齐相应房款；但实测面积误差超出3%，业主有权中止收房。当然针对最后一种情况，业主有权选择退房（原价退房款），也可以按照合同约定退补房款。
上述所有文件是具备可交付房屋的必要条件，仔细验证原件后才能继续进行验房、结算费用、交钥匙等工作流程，注意文件取得的合法性，不能提供上述相关文件的，业主有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
二、对房屋质量及合同约定的公共配套设施进行验收
业主进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要包括如下内容：
1．房屋本身的质量，主要参考开发商获得的住建部门出具的相关证书。
2．景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合购房合同约定。
3．房屋装修质量
业主对房屋质量验收，作为精装房住宅项目的重点和矛盾点，需要特别重视。无论开发商是否安排提前验收，作为业主都要认真对待，包括请专业验房机构协助。
精装房预验收主要包括如下内容：
1.验收水路工程
检查厨卫的放排水管道，查看排水管道是否顺畅，进水管是否出现渗漏。可以针对水槽、洗面盆、坐便器进行多次排水，检测其效果。
2.验收电路工程
检查每个安装好的灯具时候能够正常通电，如果通电正常，用万用表检查插座是否通电，以及检查电话、电脑和电视线路是否有信号。
3.验收墙面地面的空鼓情况
用一个小橡皮锤随意地敲敲就可以，如果空鼓率超过3%，说明施工中存在质量问题。
4.验收木工制品以及油漆工
检验木制品是否变形，接缝处是否存在严重开裂现象，五金件的安装是否牢固端正，油漆涂料是否出现开裂、流淌现象，这些都可以通过肉眼进行查看。
5.其他细节问题。
比如所有装修表面是否有磕碰、划痕，门窗是否会有雨水渗入，开关插座面板是否光洁，卫生间门口是否有挡水条等细节。
当然，验收精装修房过程中，会出现一些由于季节变换而造成的问题，这种情况要充分利用开发商的售后保修承诺，及时要求开发商解决。
交付标准
防盗门
1．防盗门外观不应有漆面的破损或剥落、划痕现象。
2．防盗门密封条要求完好不应有缺少或损害。
3．防盗门插销安全、可靠、灵活。
4．多次开启子母门，感觉门的合叶是否灵活。
5．防盗门螺丝是否紧固，是否有缺少现象。
6．防盗门门锁联动装置灵活可靠，能够安全、灵活地把门锁好。
窗户
1．窗户表面安装牢固，表面洁净、光滑，窗框及玻璃无损伤。
2．窗户密封条平整，无卷边脱槽，玻璃封胶修口妥当平滑。
3．窗户把手窗锁完好及操作正常。
4．窗框周边密封无渗漏异况。
5．窗户开关平开窗开关灵活，关闭严密；落地窗平移拉平滑，无阻滞现象。
6．平开窗是否安装了风撑，且开闭是否自如。
7．双层玻璃内部是否整洁，无漏气现象。
8．纱窗安装牢固、使用顺畅、不得有破损、漏装。
瓷砖和石材
1．表面平整度误差控制在3mm/2米靠尺。
2．阴阳角方正度误差控制在3mm，用200mm直角尺测量
3．瓷砖石材接缝高低差误差在0.5mm以内。
4．瓷砖缝隙平直误差在1mm以内。
5．瓷砖留缝宽度在1mm以上。
6．瓷砖石材缝隙填缝饱满。
7．瓷砖石材空鼓应控制在规范内，一块砖面积≤15%，空鼓瓷砖总量≤5%。
8．卫生间地面坡度合理，地面无积水问题。
9．瓷砖石材表面无开裂、缺棱、掉角、色差、污染现象
乳胶漆
1．无明显色差、泛碱、返色、刷纹。
2．无显著砂眼、流坠、起疙、溅沫。
3．乳胶漆与其他材料交接处平顺，无明显误差。
油漆
1．钉眼修补填平、补色、木纹清晰、平整光滑，无明显色差。
2．颜色均匀一致，并列面无明显色差。
3．无刷纹、流坠、橘皮现象。
水电路
1．开关切断位置应保持一致，且操作灵活。
2．开关不易安装在单开门背后
3．插座遵循左零右火上接地的原则，卫生间潮湿部位面板加装防水罩。
4．开关插座面板紧贴墙面或装饰面，四周无缝隙，安装牢固平正。
5．水表应安装牢固，使用方便、无污染、破损、渗漏等缺陷。
6．混水阀给水点安装端正、对称、左热右冷、阀门安装位置合理、平整牢固、无阻挡、松动、便于使用和维修。
7．地漏地安装应平整、牢固，周边无渗漏
8．观察灯具安装应端正，所有灯珠应齐全。
9．筒灯整行安装应整齐，不应有偏斜错位现象
洁具
1．洁具端正牢固、下水无渗漏、上下水畅通。
2．出水左热右冷、安装八字阀。
3．洗手盆洗菜盆出水口安装角阀，方便后期维修。
4．洁具外观无划痕，无破损。
5．马桶不得采用水泥砂浆固定
6．各种卫生器具与台面、墙面、地面等接触部位应采用密封胶密封。
木门
1．门框的垂直度误差≤3.0mm
2．门框对角线长度≤2.0mm
3．门扇底部与地面留缝宽度≤8mm
4．门开启灵活，无阻滞和反弹现象。
5．门表面无划痕破损污渍等瑕疵。
木地板
1．板面无划痕、无破损、无明显色差
2．安装平整无突起或凹陷。
3．压条安装牢固缝隙均匀。
4．边缘安装留缝，并踢脚线遮盖。
橱柜
1．吊柜固定牢固、地柜顶面平整。
2．柜门安装平正、开启灵活。
3．滑道等五金件安装牢固、开启顺畅。
4．下水无渗漏，安装八字阀
壁纸壁布
1．接缝缝隙不明显。
2．壁纸表面无气泡、裂缝、褶皱、斑污等质量缺陷。
3．阴角处接缝应搭接，阳角处应包角不得有接缝
楼梯
1．安装牢固，坡度合理。
2．相邻踏步高度差不应超过5mm。
3．扶手安装牢固，无晃动，表面光滑，弯曲自然。
4．玻璃扶手应采用双层玻璃或安全玻璃。
验收流程
收房流程收房的过程并不复杂，主要有以下几个步骤：
1．开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程，并根据商定流程确认购房细节。
2．业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。
3．业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节，在验房时应仔细观察房内各个细节，并及时做好详尽记录。
4．业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在短期内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。
5．开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等，如若有不同的意见，双方应及时沟通。
6．业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》，在领取钥匙前，应仔细核对所有钥匙是否已经取得。
7．与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。
8．办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。
9．业主签署《入住交接单》，收房完成。
售后维修
一、验收不合格问题必须规范整改或协商处理方案
业主通过验房发现的问题，开发商应该安排整改，而且规范整改，如不能整改的应与业主协商处理方案，比如适当赔偿。
精装修住宅交付验收，其实属于装修工程的竣工验收，最大问题就是很多隐蔽施工项目、过程施工项目都无法直接验收，其次是部分整改施工需要从基层处理开始，这就导致部分问题无法发现、发现的问题整改施工不一定合规。比如墙面有裂痕，则需要局部铲除分析开裂原因，根据实际情况采取不同整改措施，而不是简单填补即可。
所以，而对于所有验收不合格的项目，要求开发商给予明确的整改方案，甚至能将整改过程开放给业主，则会让业主更放心。
二、明确整改时间及注意售后期限
开发商对于验收过程中发现的问题，以及入住后发现的问题，必须要明确反映时间、整改周期。
根据购房合同中的装修补充协议或条款，以及国家相关规定，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等表述，一般精装修住宅项目，普通工程项目及材料的质保期为2年， 防水工程为五年， 结构按照设计年限。业主务必在办理入住即售后有效期开始后，尽可能在质保期内继续查找装修质量问题，并第一时间向开发商保修。
三、对验收及售后频发的问题应有成熟的解决方案
精装修住宅项目在验收时机入住后，一般比较容易发生的售后问题，包括墙顶面开裂，涂料起皮，起砂污染等；门窗关不上，有缝隙过紧或过松，有破损，玻璃自爆等；地板缝大，有凹坑，划痕等；水电设备不通电损坏等；瓷砖空鼓开裂等；施工部位收头不美观，需要处理等情况，这些问题出现的频次最高，基本上都是安排相关责任单位进行维修，开发商应该制定专门的维修方案，最好备好常用材料，从而保证所有质量问题能够得到及时处理。
四、安排提前验收并完善验房检查体系
开发商除了安排业主提前验收，应该组织相关施工及材料分包单位、第三方监理机构，积极对精装修项目进行提前验收、充分验收，并制定专门的整改监督制度。
在任何时间发现的质量瑕疵，开发商应该主动督促整改，有系统的管控措施，保证所有质量瑕疵的整改均符合规范施工要求，以免防止问题迟迟不解决、解决问题表面糊弄等情况。这样会让业主与开发商的关系持续恶化甚至放大。
对业主来说，无论在验收时发现问题，还是入住后发现的问题，也要主动督促、监督开发商进行整改，一旦业主提出的部分质量问题比较难以处理或维修处理不到时，业主可向政府主管部门投诉。
五、注重专业化的售后维修
开发商的整个精装房项目，因为属于系统工程，分包给不同的施工及材料商，这就导致验收后整改及售后服务的应对效果参差不齐，可精装房的质量瑕疵及售后报销频率又较高。所以，开发商应安排专业人员或团队负责整改、售后维修，提高相应整个服务团队的工作效率和服务水平。
注意事项
精装房验收因为项目比较多，而且后续不用再做基础项目的装修，所以验收内容比较细致，最好请专业验收机构协助，这样保证尽可能多的发现问题并及时整改。
验收结构
第一步就是验收房子结构，核对面积、核对位置朝向，查验公共配套设施是否完好。若发现与合同不符时，应向房地产商提出，遇到阻力也可以向有关部门反映。
验收材料
业主在购买精装房时，一般购房合同的装修附件条款或专门的装修协议，会对精装房所用材料的品牌或品质做出约定，因此精装验房务必关注所用装修材料是否与合同承诺的相一致，品牌、型号、款式是否对应。
及时整改
在提前验收或收房验收阶段，开发商会现场办公，并组织施工及材料分包商调配人员，保证业主在验房过程中发现的问题能够尽快整改并通过业主的二次验收。所以，开发商在这个阶段的现场管理能力和整改反应能力对保证所有验收发现问题的整改更有保障建议业主尽量按照开发商指定时间段前往验收。否则待后期验收或进入售后阶段，整改质量和反应速度会下降。
规范整改
出现质量瑕疵的原因，多数是施工不规范、材料不合格或后期出现磕碰，如果只是表面问题修补就可以的，后续整改查验比较简单，一般也不会二次出现问题。但是，很多质量瑕疵是因为施工过程不规范导致的，这就需要开发商在整改时重新拆除，而这类整改项目的整改过程是否规范非常重要，而且这类问题在二次验收时，可能仅从表面很难发现。
所以应该要求开发商明确每类问题的整改方案，甚至能够将整改过程开放给业主，这样对于业主的房屋质量才能得到充分保障。
平整度垂直度整改
因精装房交付属于装修施工完毕阶段，对于墙面平整度垂直度的整改难度非常大，而这类问题可能不达标但仅仅属于美观瑕疵。如果此类问题也要求开发商整改，可能施工人员在业主无法获知整改过程情况下，可能只做表面处理。而墙面平整度垂直度不够，如果只是简单的修补石膏、腻子等，后期验收可能达标，但入住后很短时间内，甚至超过售后期限2年后，墙面会脱落。那时候业主已入住，维修成本高且影响日常生活。
对于此类问题，建议如果问题不是很突出，可以与开发商协商，给予适当赔偿。而后续业主购买家具或饰品等，做适当遮挡、装饰，降低美观瑕疵的影响。
瓷砖空鼓整改
如果少量墙砖空鼓，或者墙砖空鼓面积很小、在边缘区域，可以通过灌浆、填充胶水等方式整改；但是如果瓷砖空鼓面积大、数量多，必须要求开发商重新拆除、重新铺贴，因为这种情况随着时间推移，空鼓部分可能还会增加，而空鼓导致瓷砖脱落的概率非常大，会严重影响业主入住以后的日常生活。
对于地砖空鼓，一般灌浆处理即可，而且因为地面使用接触频率高、承载要求高，所以地砖空鼓必须整改。
卫生间排水整改
精装验房必须对卫生间进行排水测试，也就是往地面泼水，观察水从地漏排出情况，观察地面是否有积水，排水测试必须保证地面充分过水，尤其是边角区域。
因为卫生间用水频率较高，尤其是淋浴区域，一旦有积水情况，会对日常生活质量产生较大影响，所以如果出现排水不畅，或者地面有局部积水情况，也必须要求开发商整改。
如果积水不多或积水区域在干区（距离淋浴区域较远的），而业主着急入住的，可以不用整改，因为地面整改面积小但工程量大、工序复杂，可能导致整改周期长，影响业主短期内入住。
地板整改
地板基层地面不平、找平层水泥少、地板未留住伸缩缝，也是地板验收过程中的常见问题。而这些问题因为精装验房限制，不可能拆开地板验收。所以需要请专业人员协助，对地板进行踩踏测试、观察，一旦发现可能的隐患，有条件情况下可以局部拆除再观察。
用电验收
火线零线接反、地线未接等情况在精装验房中出现的频率较高，而这类问题涉及用电安全，所以验房时必须全部检查不能遗漏，发现问题要求开发商必须整改，没有任何缓和余地，也不能用赔偿来解决问题。
对于需要大功率用电的线路，条件允许情况下，要拆开面板检查所用电线线径是否满足用电需求，一旦发现偷工减料情况，也必须要求整改。
空调空验收
一般业主自行验收时，只要空调孔的位置合适即可，但是容易遗漏另一个重要问题：空调孔如果不是“内高外低”，会导致后期冷凝水倒流、雨水倒灌情况的发生。
误区
一、开发商有权限定业主验收时间（错）
开发商在业主现场验收时，经常会限制业主验收时间，或者督促业主尽快完成验收。
业主作为房屋购买者，有权依照合同约定及国家对装修相关的质量标准，对房屋进行全面验收、完整验收。之所以开发商有时间限制，或者督促业主尽快完成验收的，很明显是让业主尽量少发些问题、尽快签字确认，这是对业主作为购房者正常权益的侵害。
遇到此类情况，业主应该坚持继续验收，遇到阻力的可向政府主管部门投诉。
二、开发商有权检验业主所请专业机构协助验房的资质（错）
因为精装验房的复杂性和专业性，越来越多地购买精装房的业主，会请专业验房机构协助验房。而开发商为了降低整改成本，或者让业主尽快签字确认收房，会为业主聘请专业验房机构设置各种障碍，比如必须出示资格证、限制人数，甚至直接禁止。这都是对业主购房权益的侵害，业主应该积极驳斥或向政府主管部门投诉
三、验收发现的所有问题必须整改（错）
精装房交付验收时，所有验收问题可以分为安全问题、质量缺陷、美观缺陷和设计缺陷，对于涉及安全及使用功能缺陷的，原则上应该要求开发商给予整改。但是：
1．涉及美观缺陷的，如果整改可能存在表面修饰不彻底（比如墙面平整度），可通过协商补偿后期装饰解决，防止整改被表面糊弄，后续再产生二次质量问题。
2．设计缺陷在精装房中普遍存在，这类问题的维权成本很高，业主除了吐槽很难获得补偿，这类情况建议通过后期家具、配饰等解决，或者局部改造彻底解决。
四、使用面就等同于合同面积（错）
很多业主在收房验房时，总是将使用面积与合同面积混淆。需要说明的是：业主与开发商签订的购房协议，均按照各地政府主管部门提供相应标准合同完成。一般合同内容会用到建筑面积及套内建筑面积，使用面积很少提及。关于三种面积的区别如下：
1．使用面积也可以说是地毯面积，可以理解是房屋内可使用的净面积；
2．套内建筑面积包括使用面积+内墙100%投影面积+外墙50%投影面积（未封阳台最多按照50%计入面积及其他特殊约定）。
3．建筑面积包括套内建筑面积+公摊面积+外墙50%投影面积。
后面两种面积，一般由专业的面积测绘公司出具，而且是公摊部分面积，涉及很多公共配套面积及分摊原则，而且对于业主来说，一般很难测量出来的。
五、层高等于净高（错）
我们在测量室内高度的时候，要注意层高与实际测量的室内净高度是有区别的。
楼房层高和净高的概念和计算方法完全不同，层高是指上下相邻两层楼面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算。而净高则是层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差。即：净高=层高楼板厚度。净高通常就是业主在室内直接测量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空间。