验房资质
来源：江苏省佳美建筑装饰工程有限公司 发布时间：2022/1/30 10:05:17 浏览量：442次
定义
验房资质，是指业主聘请的验房公司或验房人员，有无政府相关主管部门颁发的资质证书，以及由此衍生出的验收报告有无法律效力。
种类
目前验房作为新兴行业和职业，国家暂无任何主管部门，针对验房业务及相关人员、企业，制定并发布任何指导性文件或强制性法律法规。而对于验房资质及验收报告有无法律效力的说法，主要是因为消费者不了解相关法律法规，也源于验房行业的虚假宣传。
验房师是验房行业中的主要业人员，验房师在欧美发达国家已经成为一个固定、稳定的职业，无论新房交易还是二手房交易，在房产价值评估、交付及过户阶段，逐渐成为一个不可缺少的环节。而验房师传到国内，是因为新房质量普遍存在瑕疵，但随着房产交易市场（含二手房交易市场）的逐步成熟，购房者的消费意识也越来越成熟，购房者普遍希望能够明明白白消费，在系统全面了解房屋现状情况下，再进行交易、交付。验房师已经成为越来越多业主在购买新房及二手房交易过程中，必需的房屋鉴定、房屋检测人员。这里说的验房资质主要是指验房师的资质。
目前市场我们能看到的验房行业的企业和人员资质证书，主要包括：
（1）验房员、验房师及企业验房资质证书：目前颁发此类证书的，主要是与装修相关的地方行业协会、工商联所属装饰行业协会及其他民政部门管理下的与房产、标准相关的行业协会。住建部门及其下属行业协会均未颁发相关证书。持有此类证书的企业及人员，主要从事验房业务，尤其是与开发商合作在交房过程中承担陪同验收角色。
（2）非住建部门所属各类装饰协会颁发的企业监理资质证书、监理人员资质证书。部分已经被国家明确叫停，但部分协会尤其是地方协会还在办理。持有此类证书的企业及人员，主要从事中小型工程、家装监理业务及验房业务。
（3）住建部下属中国建筑教育协会（住建部将人员资质转到人社部后，原培训部门转为该协会）颁发的监理员监理师证书（传统工程领域的八大员证书之一）。此证作为住建部门颁发企业监理资质的补充部分，也是各地高校与建筑相关专业指定考取的证书。从事大型基建及工程监理业务的监理公司的补充人员，以及大量从事中小型工程、家装监理业务，验房业务等的企业或个人，会持此证上岗。
（4）住建部和各地住建管理部门、或各地住建部门下属协会颁发的企业监理资质证书，人社部颁发的注册监理师证书（由原住建部转入）。这类证书是大型基建及工程监理行业的正牌军，资质审核最严格，对每类资质能承接的业务有明确的规定。且因为成本较高，一般只从事大型基建和工装的监理业务。
实际操作中，因为工装监理资质借用较普遍，会有个人借用某些有资质的公司的名义开展业务，但是针对业主的业务不能开票和签约。
目前市场上从事验房业务的企业或人员，可以做如下分类：
按照承接的业务类型分类：
验房公司：验房公司会将市场上零散的兼职人员集中在一起，或者对部分从事行业相近人员、学生集中进行培训，然后集中以公司的名义接单。因为目前验房公司主要业务面向新房交易，而新房普遍集中在每年6和7月、12月和1月，所以这类验房公司的人员不稳定或参差不齐。
监理公司：部分监理公司因为验房业务与其监理业务的专业技术要求是重合的，所以会同时接验房业务，这部分公司如果确实安排常规监理人员作为验房人员，技能水平较高，但也要防止其中是否有临时召集人员。
零散兼职人员：包括工程相关岗位人员、工装监理公司、家装公司监理人员等，因为缺乏统一的管理，需要因人而异。
按照承接的主要合作对象分类：
专门服务于开发商的验房公司：因为业主验房业务不稳定或者营销成本较高，市场上存在部分验房公司专门与开发商合作，在开发商某些项目集中交付时，作为开发商指派的验收人员陪同业主验收，这类公司因为与开发商存在合作关系，实际现场验收时是否能全面、真实验收，业主需要谨慎。
专门服务业主的验房公司：因为验房业务不稳定，所以这类公司兼职人员多且参差不齐，选择时需慎重对待安排具体的验房人员。
项目细节
1．为什么会提到验房资质
（1）开发企业为了尽量不让业主聘请专业验房人员，或者增加业主聘请专业验房的难度，故意推出的措施。
（2）部分参与验房的企业或个人，尤其是持有各类验房或监理资质证书的，为了强调自己，对业主的误导宣传行为。
（3）消费者对于验房业务不了解，为了增加自己购买验房业务保障，又接受了上述信息产生的误解。
2．各类证书的“含金量”以及对从事验房业务的影响
（1）从事大型基建及工装业务的监理企业，因为其业主重点是大型项目，且人员的知识结构更偏向于土建、结构，对室内装修的知识掌握能力及实际工作极致程度，与业主验房的诉求是有差距的。
（2）所有行业协会发布的验房人员及企业资质的，因为其只能承接验房业务，而验房业务的季节性比较强，所以其人员稳定性差，对于验房中发现的装修专业知识掌握能力普遍较差。
（3）从事家装监理业务并获得相关证书的人员及企业，同时承接验房和装修监理业务，而验房作为装修中的一个环节，所以其验房的专业能力较强、人员稳定。
所以，从验房资质分析最后得出的结果，是因为国家相关政府部门无任何强制性和指导性规范情况下，查看验房企业或人员的验房资质意义不大，而是应该更多的关注其实际验房业务的专业和服务能力。
3．如何理解验房报告的法律效力
验房报告的法律效力：验房报告的法律效力不等同于强制整改。因为政府部门无相关规定，所以目前所有的验房报告，仅证明业主或者业主在专业人员协助下，验收发现了问题，然后通知开发商对问题进行整改维修。当然，如果所有问题有照片为证，可作为相关纠纷的事实证据，所以如果验房报告有相关图片说明，可以帮助业主在开发商拒绝履行整改维修义务时，作为自己维权的证据使用。
验房人员是基于标准和事实发现问题，都可以要求开发商整改，但不是强制执行，能强制某个企业做某件事情的，是政府主管部门及法院执行庭（审判庭都不行）
从诉讼角度，基于装饰工程引起的诉讼纠纷，验收报告不可以直接采纳，但可以作为事实证据出现在法院审判中，当然，事实证据不能只有一个简单的验收表格，同时需要有照片、视频等。
有些监理机构在某些法院的专家数据库中，涉及工程相关的纠纷，可能会请他们出面出具专业意见甚至去现场核实，但这不能说明这些监理机构出具的常规验收报告，就是具备法律效力。
业主请验房师协助验房，主要目的是发现问题并及时要求开发商整改，而不是直接起诉；如果是准备起诉开发商，请专业验房师去验房，就要全面拍照取证并对事实进行说明，就不是简单的提供验收表格。
选购指南
所以大家在选择验房企业或人员时，务必慎重选择、多做比较，主要从以下几个方面：
选择验房师关键点
选择验房师的关键：个人品行、公司运营管理能力。
虽然验房师属于专业技术岗位，但实际上技术含量并不高，尤其是国内建筑装饰从业人员占比非常高，人员质量参差不齐，基本上经过简单的培训即可上岗。选择验房师的建议是“专业是门槛，态度是关键”，如果找个人则需要了解其品行，如果选公司则更看重其整体运营管理能力。一味强调“有经验”的验房师，可能多数情况下，最终不能达到自己聘请专业验房的目的。
对验房师的专业性判断：过往报告、口碑、客户感受
作为非专业的业主，去判断验房师是否专业，确实有难度，但是可以基于以下几个方面做参考：
看报告：看之前的验房报告或照片，如不能提供，说明此验房师并不专业，如可以提供，则继续看完成的报告中的文字描述是否调理清晰，不需要看报告中验收项目，因验收项目为固定模板。
看评价：在互联网上的客户评价相对客观，口碑比较重要。
了解客户感受：如果能找到验房师之前的客户，可以实际从客户角度了解验房师服务的情况最好。
验房公司的专业性判断：优选监理公司背景、验房公司的核心员工和朋友口碑推荐，慎选与开发商合作的及平台推荐的。对互联网线上下单的需了解指派对象。
装修监理背景公司的验房师为优选，因验房本身是装修监理工作范围的一部分，他们对于整个装修过程、施工工艺及材料更清楚，注意不是土建或结构监理，是室内装修监理。
单纯验房公司优选核心或固定员工，兼职的服务会大打折扣。
通过用过验房师的朋友推荐，可以优选，因为可以直接了解客户感受。
互联网线上选择的验房服务，务必对指派的验房师做充分了解，否则差距会很大。
与开发商有合作的验房公司慎选。
各种商家或者平台提供的验房师慎选。
注意事项
验房师的本质工作就是以社会第三方立场，客观、公正的查验房产缺陷和质量瑕疵，并给业主出具相应验收报告及咨询意见。验房师现场发现的问题，部分需要开发商整改，部分是后续二次装修改造要注意的，部分虽然不合格但是业主可以接受的。所以，验房师在完整、如实验收基础上，还应该客观、公正的为业主提供整改建议方案，协助业主与开发商协商整改方案。
每个小区集中收房时，尤其是精装房收房阶段，小区周边会有各种游散的验房师，这部分人员不一定验房水平差，但因为可控性差，要慎重选择。
很多装饰公司、建材商、家具商，会打着为业主提供免费验房的名义，实则向客户推荐其产品或服务。这些人员虽然多少会了解一些验房知识，但专业能力普遍较低，而装饰公司的验房人员虽然专业水平高，但这种后续商业目的强的验房师，务必谨慎选择！尤其是让这些人员付费验房肯定不可取。
还是要再次强调这个行业的“季节性”太强，而且每个小区都是集中交付验房，所以兼职人员、临时支援人员太多，选择验房师务必慎重再慎重。
误区
验房是专门“挑刺”的（错）
验房一般是由验房师协助业主完成，验房师的主要工作内容是为业主提供建筑质量、装饰装修、电气安全、室内环境等方面验房服务。具体细节主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、强弱电、管道等现实情况问题的正面反馈，根据验收内容，为业主出具一份专业的“验房记录表”。他们的职责也并非是故意站在发展商的对面“挑刺”，而是本着认真、客观的态度，为维护业主利益对相关内容状态而做出真实反馈的市场交易的第三方。
验房不是“挑刺”“找茬”，而是依据国家相关施工工程的法律法规，客观公正的找出问题，弱化问题及解决问题。细致验收、全面验收，不遗漏任何问题，是验房师在验房过程中的基本要求，同时这种态度越严格对业主就会越有利。
验房之后就可以保证以后没有问题（错）
收费验房作为室内装饰工程的完工验收，因为无法了解全部施工过程，在验房过程中可以发现一部分问题，另外还有部分问题在后续可能会陆续保留出来，比如墙体开裂、瓷砖脱落等。所以说，即使验房之后，也是完全百分百保障后期一定不会出现问题。
房子会随着时间的推移，一些隐藏性问题会逐渐呈现出来。这就是为何无论业主是否聘请专业验房，早时间发现问题，杜绝隐患问题逐渐扩大化发展。虽然开发商都要为房屋提供一定期限的质保和免费维修服务，但是一般在该质保期内容有可能问题还没有暴露出来。请专业验房师验房，在收房时，可以尽早集中发现问题，尽快督促整改，减少入驻后隐患。
有了验房报告就可以直接起诉开发商
因为验房报告本身并不具备强制力，只是一个验房记录，所以直接凭验房报告起诉开发商，一般很难真实、完整的表达自己的损失及诉求。
如果业主需要起诉开发商，必须提供事实证据及依据，这时候需要在验房时保存照片、视频等证据，以及对于相关问题做出专业说明，以此作为自己诉求请求的依据。所以在验房报告中有相关的照片及问题说明的情况下，才可以直接作为事实证据，起诉开发商。