验房流程
来源：江苏省佳美建筑装饰工程有限公司 发布时间：2022/1/29 2:46:40 浏览量：447次
定义
验房流程，即业主根据与开发商的购房合同约定，在接到开发商发出交付通知书后，按照指定时间前往，并按照购房合同约定及国家相关政策法规，前往办理收房验房、确认交接等事项的办理流程。验房流程主要包括各种费用结清、房屋质量验收及相关配套设施交接等。验房手续办理完成后，房屋所有权由开发商正式转移给业主，业主可以行使房屋的处置权及使用权。
项目细节
业主办理验收手续，应按照如下流程进行房屋验收并办理相关交接事项：
核实查验开发商出具的相关资料
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标志，是发展商交楼的必要前提。业主可以确认下以上证件是否齐全，可以直接作为房屋质量验收标准，来判断是否验收达标。
1．开发商必须获得国家住建部门出具的该房产项目的《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》。在约定的房屋交付时间，开发商应该现场公示，或允许业主查验确认。
（1）《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，而且业主收房时，不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都完成备案。
（2）《建筑工程竣工备案表》开发商按照合约约定达到房屋交付的前提条件，无论开发商实际的房屋质量及配套设施做得多好，如果开发商没有获得此表，就说明房屋根本不具备法律规定的交房标准，业主有权拒绝收房。
2．开发商必须向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商在工程竣工验收备案时，应当向备案机关提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》：是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，开发商应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
（1）房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
（2）正常使用情况下各部位、部件保修内容：屋面防水、墙、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂。门窗翘裂、五金件损坏、管道堵塞、供冷系统和设备、卫生洁具、灯具、电器开关。
（3）用户报修的单位、答复和处理的时限。
（4）住宅保修期应从开发商办理交工验收手续后的住宅交付用户使用之日起计算，相关项目的保修期限，国家也有相关规定（最低期限）。
《住宅使用说明书》主要是指：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项；房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
3．开发商应向业主出具《实测面积测绘报告》，根据专业测量单位对每一套房屋面积进行测量、核定，所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。
4．特别提示：
（1）只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示要看原件而不是复印件。
（2）对于这些文件，一方面确保齐全，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
（3）如果开发商不能提供上述相关文件，业主有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
（4）房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据《住宅质量保证书》开发商应承担赔偿责任。
（5）购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
（6）根据《实测面积测绘报告》与购房协议的销售面积对比，如实测面积小于销售面积，开发商需退回相应房款；如实测面积大于销售面积，业主需补齐相应房款；但实测面积误差超出3%，业主有权中止收房。当然针对最后一种情况，业主有权选择退房（原价退房款），也可以按照合同约定退补房款。
结清房款及相关税费、物业费
1．结清房款尾款
在办理验收手续前，如购房款未全部支付完毕，需补足剩余款项。
按照开发商出具的《实测面积测绘报告》，购房款多退少补。
2．缴纳公共维修基金及契税等办理不动产证相关费用（非必要项）
业主验房收房后，即可办理房屋不动产证。一般开发商在办理验房手续时，会以代办不动产证的名义，代收公共维修基金和契税。公共维修基金和税前标准可查询当地政府相关政策。
业主也可以自行办理或选择第三方代理机构办理，但是因为业主在自行办理房屋不动产证时，需要开发商配合出具相关资料，且直接提报给政府相关部门（不能给业主代为提交），所以业主如自行办理或选择第三方机构还需要求开发商协助，所以建议选择由开发商办理，这样省心省事。
另外，多数开发商比较强势，会直接要求业主将公共维修基金和契税交给开发商，由其代办。
3．缴纳物业费及暖气费等物业相关费用
业主按照一定周期（一般由开发商和物业指定），缴纳物业管理费或物业管理相关费用。
有些开发商作为房屋销售促销政策，可能会赠送一定时间的物业管理费。
北方有集中供暖的城市，如果房屋交付时间即将进入供暖季，或在供暖季期间，还会要求业主缴纳当季的供暖费。
新楼盘因无业主委员会，物业公司一般由开发商指定并签约，物业服务相关政策也均由开发商与物业公司协商确定，所以在房屋交付时，除非特殊情况，均按照物业公司要求缴纳相关费用。
业主缴纳相关物业费的同时，与物业公司签订物业服务协议。
对房屋质量及合同约定的公共配套设施进行验收
业主进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要包括如下内容：
1．房屋本身的质量，主要参考开发商获得的住建部门出具的相关证书。
2．景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合购房合同约定。
3．房屋装修质量。
业主对房屋质量验收，作为房屋交付的重点和矛盾点，需要特别重视。无论开发商是否安排提前验收，作为业主都要认真对待，包括请专业验房机构协助。
业主对房屋质量验收后，要在验收问题及整改确认单上签字确认，开发商有义务进行整改维修。
由于精装修项目验收出现问题较多，在验收后的整改内容较多、时间跨度较大，越来越多的精装修项目在正式交付之前，提前安排业主前往验收（也叫“预验收”），从而提高业主对精装住宅的信任度，减少在正式交房时的各种纠纷，提高正式收房交付率和减少正式交付周期。
领取钥匙及水电气暖交接
1．业主对水电气暖等房屋居住的各项基础配套设施进行确认并交接。如确认水电表字数并交接水电卡，确认电话网线等是否按照购房合同约定达到使用条件或申请开通条件。
2．业主核对新房钥匙是否齐全，并签字交接。
验收流程
1. 查验手续
在验收房屋时，业主首先应确认房屋具备建设工程竣工验收合格证明(建设、施工、监理、设计单位四方的工程质量竣工验收证明)和住宅质量分户验收表。
2. 查验房屋质量
先看外部：对立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道；再查内部，入户门、门、窗、天棚、墙角、地面、地砖、墙角、上下水、暖气、煤气、通风、采光、厨房排烟、卫生间排气、强弱电配电箱。
3. 结算相关费用
首先结算面积，退、补房屋尾款；然后交物业费、供暖费、房屋维修基金等；再者是契税。
4. 签字验收
房子交接时做好书面记录，要求房地产商出面承诺一定期限内进行维修。注意：交接确认书一定要等到验房之后没有问题再签。如果房子需要整改，则等到整改完成后再签。
5. 领取钥匙
领取钥匙和门禁卡并签《住宅钥匙收到书》，钥匙的数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙、水表及电表钥匙，注意不要遗漏。
注意事项
在实际办理验房手续时，很多细节需要注意：
1．收房时间的确认。这是收房的第一步，一般开发商会根据约定的交房时限，提前30天寄出收房通知，或者根据购房合同约定以电话、短信等形式提前通知业主。业主要提前联系开发商，并安排好自己的时间。如果开发商通知的交付时间，超过合同约定期限，业主有权向开发商按合同索赔。
2．交付的时间及交付条件是否符合标准。接到入住通知书后，首先应询问并判断开发商是否具备法定的交付条件，即取到相关竣工备案手续，确认无误后才可以进行交付手续的交接办理。如果开发商违规向业主提前交付，业主有权拒收，然后按照开发商取到相关竣工备案的时间进行交付。相反，因开发商自身原因延期交付，业主有权进行要求索赔。 是否如期交房。
3．业主延期验收交付。如果业主有特殊情况不能如期到场验收收房的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。需要注意的是业主主动提出延期收房的，可能会产生某些费用，比如开发商可能会要求把通知中的交付日期作为计算物业服务费开始的日期等。
4．业主失约。若业主在约定时间内，没有到指定地点办理相关收房手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付业主，这种情况是符合合同条款内容的，所以业主一定要合理安排好自己的行程时间，避免自身利益受损。这种情况下业主除了可能承担部分费用，再验房发现问题及整改，可能会出现整改不到位、超出开发商售后整改维修期限等情况。
5．验收整改。业主通过验房发现的问题，开发商应该安排整改，而且规范整改，如不能整改的应与业主协商处理方案，比如适当赔偿。所以，而对于所有验收不合格的项目，要求开发商给予明确的整改方案，甚至能将整改过程开放给业主，则会让业主更放心。
6．交房后验收。因为验房相对专业、复杂，有些业主会选择先办理收房验房相关手续，拿到房屋钥匙，然后再安排时间千万验收，或请专业人员千万验收。这种情况下，业主需要注意，因为钥匙已经移交给业主，如房屋内出现的明细刮擦、磕碰、污染等瑕疵，开发商可能会拒绝整改，其他质量问题一般会正常接受并整改，毕竟只要在售后维保期内，开发商有义务对房屋质量瑕疵进行整改维修。如业主先办理手续时候安排专门验房的，验房办理当天也需要对房屋进行简单的查验，毕竟明显的问题也要及时通知开发商整改。
误区
开发商有权限定业主验收时间（错）
开发商在业主现场验收时，经常会限制业主验收时间，或者督促业主尽快完成验收。
业主作为房屋购买者，有权依照合同约定及国家对装修相关的质量标准，对房屋进行全面验收、完整验收。之所以开发商有时间限制，或者督促业主尽快完成验收的，很明显是让业主尽量少发些问题、尽快签字确认，这是对业主作为购房者正常权益的侵害。
遇到此类情况，业主应该坚持继续验收，遇到阻力的可向政府主管部门投诉。
开发商有权检查业主聘请专业机构的验房资质（错）
因为精装验房的复杂性和专业性，越来越多的购买精装房的业主，会请专业验房机构协助验房。而开发商为了降低整改成本，或者让业主尽快签字确认收房，会为业主聘请专业验房机构设置各种障碍，比如必须出示资格证、限制人数，甚至直接禁止。这都是对业主购房权益的侵害，业主应该积极驳斥或向政府主管部门投诉。
验收发现的所有问题必须整改（错）
精装房交付验收时，所有验收问题可以分为安全问题、质量缺陷、美观缺陷和设计缺陷，对于涉及安全及使用功能缺陷的，原则上应该要求开发商给予整改。但是：
涉及美观缺陷的，如果整改可能存在表面修饰不彻底（比如墙面平整度），可通过协商补偿后期装饰解决，防止整改被表面糊弄，后续再产生二次质量问题。
设计缺陷在精装房中普遍存在，这类问题的维权成本很高，业主除了吐槽很难获得补偿，这类情况建议通过后期家具、配饰等解决，或者局部改造彻底解决。
使用面积等同于合同面积（错）
很多业主在收房验房时，总是将使用面积与合同面积混淆。需要说明的是：业主与开发商签订的购房协议，均按照各地政府主管部门提供相应标准合同完成。一般合同内容会用到建筑面积及套内建筑面积，使用面积很少提及。关于三种面积的区别如下：
（1）使用面积也可以说是地毯面积，可以理解为房屋内可使用的净面积；
（2）套内建筑面积包括使用面积+内墙100%投影面积+外墙50%投影面积（未封阳台最多按照50%计入面积及其他特殊约定）。
（3）建筑面积包括套内建筑面积+公摊面积+外墙50%投影面积。
后面两种面积，一般由专业的面积测绘公司出具，而且是公摊部分面积，涉及很多公共配套面积及分摊原则，而且对于业主来说，一般很难测量出来的。但使用面积是不等同与合同面积的。
层高等于净高（错）
在测量室内高度的时候，要注意层高与实际测量的室内净高度是有区别的。
楼房层高和净高的概念和计算方法完全不同，层高是指上下相邻两层楼面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按其楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算。而净高则是层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差。即：净高=层高-楼板厚度。净高通常就是业主在室内直接测量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空间，所以层高是不等于净高的。